恒大打折，税务局买单！
文丨地产三哥
1、房企打折？降价！？
最近，恒大公司降价降的幅度比较大，连许家印博士签署的绝密文件都全网流传。
75折、88折，现款再折，整栋楼买，折上再折。
总之，就是折。
初看，三哥并不以为然。
恒大的开春折扣由来已久，每年2月份的销售会议，恒大都会放出一些折扣的消息。这一次大约和往年一样。
今年的情况特殊，线下开不了售楼处，恒大前两年搞的“恒房通”正好可以派上用处。恒大虽然债务多，但存货多，销售大，不至于为了5000块钱的买房定金就啥都不管了，这无非就是引流到线上。
待到疫情解除日、山花烂漫时、售楼处重开那一天，这一次恒房通引流的客户蓄水池肯定能促使线下成交量的放大。
一直到我看见那份全网流传许博士签署的密级“秘密”的打折销售文件全网流传。
我就有些纳闷了，有两个问题：
首先，这如果是泄密，发生这种秘密文件全网流传的事情，真让人担心公司的治理。难道这一次疫情正好让恒大找了一个甩锅的机会？顺势促销，就地卧倒？
以恒大的公司管理，当然不是泄密，也不是就地卧倒。
别说它正积极向新能源汽车行业转型进取，单说2019年其房产的合同销售已经突破6000亿元了，所以被动泄密是不存在的。
那么就是恒大故意为之。故意放出秘密文件，让全国人民知道恒大的降价是真心割肉的，是“迫不得已”的秘密打折。
孙子兵法有云：或虚而示之以实，或实而示之以虚；或虚而虚之，使敌转疑以我为实；或实而实之，使敌转疑以我为虚。
欲擒故纵。商者，也是诡道。
恒大在这个时候用这一招，技术角度来说，高，实在是高。
只是，另外的角度来说，这有些乘风借势或者乘火打劫，和许博士的政治觉悟比起来，算不上是什么高招。
此外，我们再来看，恒大2018年的净利润率8%。现在售价打9折、8折，75折，就是10%-25%的降幅，还能挣到钱吗？这不亏本吗？
在地产公司里面，恒大的净利率不算低，融创2018年虽是13%，但其中还包括不少收购万达资产包之后的评估收益，房产销售业务的净利率应该也在8%左右。
有点违反常识吧？亏本大甩卖？
当然不可能！
抛开营销的噱头和套路不说：比如每年双11、618电商大促的时候，商户很多都是先涨价再打折；再比如针对卖不动的商品、不好卖的商品打折。
房地产企业还有一个终极大杀器：
税盾。
2、税盾的作用
盾，是起到防护作用的。
我们先看看恒大和融创现在的税盾有多厚，它俩交了多少税：报表显示恒大2018年交了576亿元，融创交税112亿。
房地产行业的确是纳税大户，房地产行业的税收由增值税和所得税构成。
增值税，就是针对增值部分进行计税，采用的累进税率。
在恒大和融创的年报中，我们都能看到这样一句话：
“中國土地增值稅乃就土地價值的增值金額（即出售物業所得款項扣除包括土地使用權及房地產開發開支的可扣減開支）按介乎30%至60%不等的遞進稅率徵收。”
和个税一样，简单来说，就是卖的价格越高、增值越高，增值税越高。
增值税计税比较严格：有些东西不能算到成本里面抵扣，比如工资、销售费用这些东西不能算进去。
哪些东西能抵扣呢？主要是三项：
土地成本、建安成本、资本化利息（借钱建房子产生的利息）。
这是增值税部分计算方法。
另一税种是所得税。
就是把成本、费用、增值税等税收都刨除掉之后，剩下的利润部分要计税，所得税税率是25%。
大方向说，把增值税和所得税都缴纳之后，剩下的就是公司的净利润了，可以拿来分红了。
3、恒大的税盾模型
为什么有税盾的存在，就能降价呢？
因为降价，降的很大一部分是公司的纳税。
以恒大为例，咱们来试算如下：
其中一些数据来源和计算基础：
销售单价：恒大2018年的销售均价10500元/平米左右。
土地价格：2018年末恒大的平均土地成本是1635元/平米。
恒大的三项费用（销售、行政、融资成本）占营收比大约10.2%。
资本化利息占在建和待售物业比例大约是9.5%。
这个比例和恒大的夏总在2018年中期业绩发布会上说的差不多：
“关于低成本这一块，我们可以公布几个数据，2018年6月份交楼的单价大概是9200元/平方米。....交楼成本只有5860元/平方米，其中建安是3700元/平方米，我们的土地是有1615元/平方米，利息方面，资本化利息是426元/平方米。”
现在我们再来看，恒大的降价之后，纳税和净利润的的变化。试算结果如下：
因为税盾的存在，10500元/平米的房价，净利只有1484元/平米。
但是，同样因为税盾的存在，即便直降3500元、降幅33%到7000元/平米，七折不到，公司依然不会亏本。
这就是税盾的作用。
只不过如果房价降低33%，纳税要从2035元降低到339元/平米，降幅83%。
税收的降低在房价降低中占了更大的部分。
4、融创的税盾试算
同样的，我们来看看融创的情况。
融创2018年的销售均价15200元/平米。
年末土地成本均价3700元/平米。
假设建安成本与恒大一样，这个差别也不会有多大。
融创的三项费用（销售、行政、融资成本）占营收比大约11.7%。
资本化利息占在建和待售物业比例大约是7.1%。
同样方法，计算融创的各种房价折扣方案之后纳税和净利润的变化：
也就是说，房子卖15200元/平米，融创净利2237元/平米。
假如融创降价：它能承受的房价降幅是39%、房价降低5900元/平米，公司依然不亏。
但是，纳税额就从3259元降低到414元/平米了，降幅87%。
相比于做“民生地产”的恒大，做“高端住宅”的融创的税盾更厚。
5、税盾在手，房企也不敢真降价
因为税盾的存在，理论上说，房地产公司都有很大的降价空间。
房价/地价的值越高、增值越多的房子，税盾越厚，降价空间也越大。
以恒大和融创的模型测算的盈亏平衡点来看，现在的价格至少有30%左右的降价幅度。
税盾在手，打折我有！
但是，这仅仅是理论上。
咱们看看房价降低之后,纳税的降低幅度：
房子如果降价10%，房企缴纳的税收要降低30%左右；
房子如果降价20%，房企缴纳的税收要降低60%左右；
房子如果降价30%，房企缴纳的税收要降低80%左右；
融创的孙总2019年11月6日说，“卖地收入加上房地产行业税收收入，占整个财政收入的 40%”。
所以，你觉得房价打折降价可能吗？
因为税盾的存在，房地产企业利润上行空间有限，但下行空间更有限。
房地产公司从来不会因为挣不到钱而倒闭，从来都是现金流的原因才会出问题。
这个时候，现金流比利润率重要。
要现金流就要打折降价。
但是你要真打折，得先问问国家同不同意。
说不定公司先被打折了。
这些地产大佬们这个道理会不懂？
这就是房子不可能卖不掉、房价不可能下跌的底层逻辑。
你再看看，那些打折的房子，到底在哪里，是些什么房子？
（本文数据来自公司年报等公开数据，涉及的税盾模型为理论推算，不作为投资参考。）
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